上半年上市房企業績繼續分化 多家現“增收不增利”
(資料圖)
今年上半年，上市房企的業績表現如何?從目前已發布2023年上半年度業績報告的A股和港股上市房企看，頭部房企的規模效益依然突出，而多家中小房企則出現“增收不增利”的情況。同時，有房企歸母凈利潤同比扭虧甚至大增1700%，也有多家企業上半年由盈轉虧。
值得注意的是，上半年不少房企出現業績較大波動，主要因旗下項目較少，兼受個別項目或區域市場影響較大。而房屋銷售收入、成本的大幅增加，則成為這些房企歸母凈利潤下滑的主要原因。
中指研究院企業研究總監劉水8月31日在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，部分中小房企受益于期內房地產項目進入結轉期、投資收益增加、租賃收入有所好轉等因素影響期內實現收益增加。有些房企則面臨結轉項目較少、結轉毛利下降、各類成本費用增加等問題而導致收入減少，同時銷售預期不力加劇資產潛在減值壓力，資產處置也將影響當期損益。部分中小房企則面臨區域市場下行壓力、其他業務收入增長不利等問題。
多家房企“增收不增利”
從頭部房企上半年的營收來看，規模效益依然突出，除部分出險房企外，大多數頭部房企的營收和歸母凈利潤表現穩健。如萬科A、碧桂園上半年營收均超2000億元，綠地控股、保利發展和中國恒大均超過千億元，中海地產、華潤置地、龍湖集團、融創中國、綠城中國和招商蛇口均超500億元。歸母凈利方面，保利發展以122.2億元居位，萬科以98.7億元排在第二，綠地控股、新城控股和招商蛇口均超過20億元。
不過，大多數中小房企在上半年的表現并不理想，多家企業出現“增收不增利”現象。如首開股份，上半年實現營業收入同比增長173.12%至194.01億元，但由于成本大幅增加，歸屬于上市公司股東的凈利潤為-19.06億元，同比虧損14.24億元。原因為“與去年同期相比，期內房屋集中交付項目總規模較大，相應房屋銷售收入、成本均大幅增加”。
表示在項目銷售上，上半年首開股份除北京之外的部分城市去化不甚理想，如沈陽、大連、廈門等住宅項目，目前累計簽約銷售面積較低。
中華企業也出現收入增長但規模凈利潤虧損的情況，雖然其虧損較去年同期有所收窄，但上半年營收同比大增108.74%。其中一個原因是中華企業對旗下的鎮江回龍山莊、鎮江檀悅名居兩個項目合計計提減值準備0.68億元，這也相應減少公司報告期內歸母凈利潤約0.68億元。
港資房企路徑上半年也出現“增收不增利”現象，上半年實現收入同比增加26.22%至62.76億港元歸屬股東凈虧損達12.20億港元。“因房地產市場持續下行，交付物業的價格有所下降，導致期內毛利率下跌，毛利錄得6.94億港元。”
也有部分房企上半年營收凈利潤雙降。如中洲控股，上半年實現營業收入36.46億元，同比下降22%;實現歸屬上市公司股東的凈利潤為-1969.97萬元，同比下滑107.62%。
劉水指出，區域中小型房企應專注開發業務，提質增效。區域中小型房企應通過區域深耕、打造更加貼近客戶需求的產品，從而提升企業的專業化程度和品牌競爭力。對于立足一二線城市的區域性中小型房企，在都市圈范圍內深耕布局，應專注區域開發，通過更高的經營質量獲得管理紅利溢價，爭取更多的競爭優勢。
“對于三四線城市中小房企，隨著盲目擴張企業的退出，競爭將有望減少，這些房企應進一步深耕大本營地區，提升標準化建設程度的同時打造品牌價值，進而謀取更大的規模。”
營利雙增的仍有壓力
上半年也有多家房企財務指標表現優于去年同期。如港龍中國地產，上半年實現收益74.39億元，同比增長36%;歸屬股東凈利潤1.90億元，同比增長6%%。
港龍中國地產的主要收益來自物業銷售，由于報告期內交付的物業增加，帶動已確認物業銷售額出現增長。同時，“上半年包括建筑成本、土地成本及資本化利息在內的金額約為60.89億元，去年同期約為43.38億元。而銷售及營銷開支和一般及行政開支合共約為4.11億元，同比減少約9%。”
再看上實發展，上半年實現營業收入34.49億元，同比增長149.58%;歸屬于上市公司股東的凈利潤3.97億元，同比增長529.45%，而去年同期為虧損9246.22萬元。無論是在營收還是規模凈利潤上都迎來大幅度增長，實現扭虧為盈。
上實發展表示，實現上述業績主要是公司抓住市場回暖時機，圍繞年度預算和重點工作，在夯實基礎工作的同時，推進重大項目實施。上實發展在手項目較少，上半年僅4個在建項目，上海一個樓盤的認購銷售額就占其整體簽約金額的98%。
上半年，雖然張江高科營業收入同比減少59.67%至5.41億元，不過歸母凈利潤卻同比增加1701.61%，達到3.92億元。但其“凈利潤的增長主要來自租賃業務收入、投資收益的增長，以及公允價值變動收益同比增加近2億元”。具體到房地產銷售上，張江高科收入也較同期出現大幅下降。
“2023年，整體房地產市場仍處于深度調整期，行業進入縮表出清、優勝劣汰階段，行業競爭格局也發生了明顯變化，企業分化現象逐漸加劇，一部分房企被淘汰，綜合實力較強的頭部央國企經營保持穩健，一些區域深耕型的國企及民營房企作為新勢力正在崛起。”劉水表示，未來行業在規模、布局、業態等方面均將形成深度分化。開發業務賽道彎道超車機會減少，頭部企業地位穩固，未來或將形成金字塔型行業格局。
融創中國上半年收入增超兩成 凈利虧損減超三成
每經記者 陳利 每經編輯 魏文藝
8月30日晚間，融創中國(HK01918,股價0.94港元，市值51.22億港元)發布其2023年上半年經審閱的業績報告。
中報顯示，融創上半年合同銷售額521.4億元，營收較去年同期增長20.5%至584.7億元;毛虧損約為30.8億元，虧損較去年同期減少約49.2%至29.8億元;公司擁有人應占虧損約為153.7億元，虧損較去年同期減少約33.9億元，減少約18.1%;核心凈虧損約91.4億元，虧損較去年同期減少約19.2億元，減少約17.4%。
境外債務重組已完成
在中報中，融創中國公布了其債務重組情況。境外債務重組方面，融創中國約百億美元的境外債重組方案，已有約87%的債權人加入重組支持協議，重組已實質性完成，將于10月進行法定裁決，力爭在今年年底前完成所有流程;境內債務方面，今年1月份，融創中國160億元境內債券重組完成。
融創中國表示，未來隨著境外債務重組的成功，將極大地減輕公司未來兩年現金流壓力，同時30億~40億美元的降杠桿方案的落地也將優化公司的資本結構并減輕未來償債壓力，從而支持公司經營的恢復。
事實上，今年以來，為了緩解債務問題、增加流動性，融創中國已先后出售多個物業資產。如8月10日，融創中國與中航信托、首開股份簽訂協議，以總代價8億元向首開股份轉讓公司全資附屬公司寧德融熙67%的股權及中航信托對寧德融熙享有的約1402萬元的債權;以及分別在7月7日、8月17日與榮豐公司訂立協議，向榮豐公司或其指定人士出售杭州融鑫翰置業、安徽融源泰置業和望金沙酒店項目的100%股權，累計代價約12.3億元，所得款項用于現有債務償還及項目后續開發建設資金投入問題。
同時，融創中國的虧損面也在收窄。中報顯示，上半年融創中國收入約為584.7億元，同比增長約20.5%;毛虧約30.8億元，虧損較去年同期減少約49.2%;公司擁有人應占虧損約153.7億元，虧損較去年同期減少約 18.1%;核心凈虧損約91.4億元，較2022年同期減少約19.2億元，同比減少約17.4%。截至6月30日，融創中國手持現金及現金等價物約72.91億元。
目前來看，融創中國財務表現短期繼續承壓。此外，上半年融創中國連同其合營公司及聯營公司的合同銷售金額約521.4億元;權益土地儲備余額1.22億平方米，權益土地儲備貨值預計約為1.39萬億元，超七成分布在一二線城市。
融創中國中報表示，公司整體資產質量良好，且絕大多數項目層面的融資均有充裕的底層資產支持，大部分項目層面貸款也保持正常存續，對于部分由于市場下滑造成需要展期的融資，公司將繼續與金融機構積極溝通持續化解;同時也將積極推動存量融資成本的下降，降低利息負擔。
“保交樓”仍是首要目標
對于融創中國而言，保交樓依然是公司運營的首要目標。
報告期內，公司在62個城市完成超11.8萬戶房屋交付，交付總戶數同比增長31%，交付總面積同比則增長約29.3%至481.7萬平方米。融創中國表示，公司積極申請保交樓專項借款、配套融資等資源，以確保物業項目的開發建設及順利竣工交付。
截至報告期末，融創中國第一批次及第二批次的保交樓資金已經落地約190億元。目前，公司還在積極地推動銀行的保交樓配套融資，且已有部分項目落地放款。
融創中國指出，在當前正常新增融資和銷售尚未恢復的情況下，保交樓資金的獲取對公司復工復產和項目的正常交付具有重大的作用，也是對后續經營恢復的重要支持。
需要指出的是，融創中國已與華融、東方資產、長城資產、信達資產、陜西金融資產管理公司等頭部AMC(資產管理公司)展開合作，合作規模超過240億元。
“未來將繼續積極把握政策機遇，通過申請保交樓專項借款、爭取銀行保交樓配套融資以及繼續推動資產管理公司與其他金融機構協同盤活優質項目等方式，支持和確保物業項目的開發建設及順利竣工交付。”
此外，在中報中，此次核數師立信德豪對融創中國2023年中報給予的是“無保留意見”，相較2022年年報的“無法作出意見”，有了明顯的改善。據了解，審計意見一般分四種，無保留意見、保留意見、否定意見和無法表示意見。而無保留意見，是指當注冊會計師認為財務報表在所有重大方面按照適用的財務報告編制基礎編制并實現公允反映時發表的審計意見。據不完全統計，在2022年房企年報中就有6家被核數師給予“無法表示意見”，3家房企被給予“保留意見”。
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